6 Residenzen · je 2 Schlafzimmer und 2 Bäder · 2 Aufzüge mit Zugangskontrolle · 4 Garagen + 2 Außenstellplätze · 4 private Pools
The Upper Fields ist eine private Kollektion von sechs Residenzen in Pakoštane, in der Straße Kardinala Stepinca, rund 150 m vom Strand – je zwei im Erdgeschoss, im 1. und im 2. Obergeschoss, über einer Tiefgarage. Die Fassade ist in Travertintönen gehalten, mit Portalen aus Naturstein um Türen und Fenster, raumhohen Glasfronten und Stabgeländern in dunkler Bronze. Jede Residenz verfügt über zwei Schlafzimmer, jedes mit eigenem Bad und begehbarem Kleiderschrank, sowie über einen Aufzug mit Zugangskontrolle aus der Tiefgarage mit Zugang zur jeweiligen Etage; bei den Residenzen im 2. Obergeschoss fährt der Aufzug auch bis zur Dachterrasse.
Das Haus hat einen Grundriss von 8,06 × 24,56 m und ist Nord–Süd ausgerichtet; die südlichen Residenzen (A · C · E) blicken zur Straße und zum Meer, die nördlichen (B · D · F) auf die ruhigere Seite des Grundstücks. Die Residenzen im Erdgeschoss haben einen Garten mit Pool, die Residenzen im 1. Obergeschoss überdachte Balkone auf drei Seiten, die Residenzen im 2. Obergeschoss offene Balkone und eine eigene Dachterrasse mit Pool.
Sechs Residenzen
| Residenz | Etage | Seite | Außenflächen | Garage |
|---|---|---|---|---|
| A | Erdgeschoss | Süd | 3 überdachte Terrassen, Garten mit Pool 6,00 × 2,70 | 1 Stellplatz · G2 |
| B | Erdgeschoss | Nord | 2 überdachte Terrassen, größter Garten, Pool 6,00 × 2,60 | 1 Stellplatz · G3 |
| C | 1. Obergeschoss | Süd | 3 überdachte Balkone | 1 Stellplatz · G2 |
| D | 1. Obergeschoss | Nord | 3 überdachte Balkone, Kamin | 1 Stellplatz · G3 |
| E | 2. Obergeschoss | Süd | 3 Balkone, Dachterrasse mit Pool 7,56 × 3,00 und Whirlpool | 2 Stellplätze · G1 |
| F | 2. Obergeschoss | Nord | 3 Balkone, Dachterrasse mit Pool 3,00 × 7,56 | 2 Stellplätze · G4 |
Alle Residenzen haben zwei Schlafzimmer, jedes mit eigenem Bad und begehbarem Kleiderschrank; die südlichen verfügen über eine Galerie und eine Küche am Wohnbereich (35,36 m²), die nördlichen über einen Eingangsbereich, ein WC mit Hauswirtschaftsraum und einen Kamin im Wohnbereich (30,58 m²).
Visualisierungen
Flächenberechnung
Die anrechenbare Fläche ergibt sich aus der Multiplikation der Fläche jedes Raums mit einem Koeffizienten: Innenraum 1,00; überdachte Balkone und Terrassen (unter Balkon oder Pergola) 0,50; offene Balkone und Terrassen 0,25; Garten ohne Wasserfläche des Pools 0,25; Garage (Anteil) 0,50. Der Pool wird nicht als Garten angerechnet – ein Bewertungsvorschlag ist gesondert angegeben.
| Res. | Etage | Innenfläche netto m² | Außen m² tatsächlich → anrechenbar | Garage anrechenbar m² | Pool + m² | Verkaufs-m² | Mit Pool m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Erdgeschoss | 84,48 | 126,15 → 50,23 | 8,79 | + 8,10 | 143,50 | 151,60 |
| B | Erdgeschoss | 82,70 | 160,40 → 55,31 | 9,24 | + 7,80 | 147,25 | 155,05 |
| C | 1. Obergeschoss | 84,48 | 74,78 → 37,39 | 8,79 | – | 130,66 | – |
| D | 1. Obergeschoss | 82,70 | 71,70 → 35,85 | 9,24 | – | 127,79 | – |
| E | 2. Obergeschoss | 84,48 | 138,68 → 40,07 | 17,94 | + 11,34 | 142,49 | 153,83 |
| F | 2. Obergeschoss | 82,70 | 135,02 → 38,70 | 17,69 | + 11,34 | 139,09 | 150,43 |
| Σ | 501,54 | 706,73 → 257,55 | 71,69 | + 38,58 | 830,78 | 869,36 |
Tatsächliche Flächen: Innenfläche netto 501,54 m², Balkone, Terrassen, Gärten und Dachterrassen 706,73 m² (davon Dachterrassen 172,59 m²), Garagen 143,37 m², Wasserfläche der Pools 77,16 m².
Poolbewertung – Vorschlag
Ein Pool ist kein Garten; es wäre daher nicht sachgerecht, ihn wie eine Rasenfläche mit dem Koeffizienten 0,25 anzurechnen, aber ebenso wenig wie Innenraum mit 1,00. Vorschlag: Die Wasserfläche des Pools wird mit dem Koeffizienten 0,50 angerechnet und im Datenblatt der Residenz als gesonderte Position „Zuschlag für Pool“ ausgewiesen; der Beckenrand verbleibt in der Garten- bzw. Terrassenfläche. Maßgebliche Verkaufsfläche bleibt die Basisfläche; die Fläche mit Pool ist ein Vorschlag des Investors und bedarf der Bestätigung durch den Gutachter.
- Prüfung anhand der Baukosten: Ein schlüsselfertiger Betonpool kostet in Kroatien etwa 900–1.250 € pro m² (Aushub, Stahlbetonkonstruktion, Abdichtung, Verkleidung, Technikraum). Überlaufrand mit Ausgleichsbecken, Beheizung per Wärmepumpe, LED-Beleuchtung und Automatik erhöhen die Kosten um rund 30–50 %, ein Dachpool zusätzlich durch Deckenverstärkung und Abdichtung: etwa 30–45 Tausend € für die Pools A und B (16,2 und 15,6 m²) und 45–60 Tausend € für die Dachpools E und F (22,7 m²).
- Prüfung anhand des Marktes: Bei einem angenommenen Preis von 5.000 € pro anrechenbarem m² ergibt der Koeffizient 0,50 rund 40.500 € für Pool A, 39.000 € für Pool B und rund 56.700 € für die Pools E und F – innerhalb oder knapp über den Baukosten; die Differenz ist die Prämie, die ein privater Pool bei Verkauf und Vermietung erzielt.
- Alternative für eine einfachere Verkaufskommunikation: ein fester Zuschlag in Euro pro Pool anstelle eines Koeffizienten.
Garagen und Parken
Das Untergeschoss umfasst vier Garagen mit je zwei Stellplätzen 2,5 × 5,0 m und Abstellraum sowie zwei Außenstellplätze (9 und 10) am Ende des Servicestreifens. Die Garagen G1 und G2 sind dem Aufzug der südlichen Residenzen (A · C · E) zugeordnet, G3 und G4 dem Aufzug der nördlichen (B · D · F); von der Garage gelangt man über einen Vorraum mit Brandschutztür zum Aufzug.
| Garage | Fläche | Residenz | Hinweis |
|---|---|---|---|
| G1 | 35,88 m² | E (gesamt) | 2 Stellplätze, Abstellraum, Sektionaltor 5,0 × 2,25 m mit Schlupftür |
| G2 | 35,16 m² | A + C (je 1 Stellplatz) | gemeinsamer Abstellraum, Miteigentum ½ : ½ |
| G3 | 36,95 m² | B + D (je 1 Stellplatz) | gemeinsamer Abstellraum, Miteigentum ½ : ½ |
| G4 | 35,37 m² | F (gesamt) | 2 Stellplätze, Abstellraum, Sektionaltor 5,0 × 2,25 m mit Schlupftür |
| Stellplätze 9 und 10 | außen | gesondert | werden nach Vereinbarung verkauft oder zugeteilt; nicht in der Berechnung enthalten |
Lage
- Pakoštane, Straße Kardinala Stepinca (Kat.-Parz. 1716/1, 1716/2 und 1717, Katastergemeinde Pakoštane); Grundstück 721 m².
- Rund 150 m zu Fuß zum Strand; Vrana-See und Naturpark in unmittelbarer Nähe; Zadar und Flughafen ca. 30 km.
- Zugang zu den Residenzen: mit dem Aufzug aus der Tiefgarage oder über die Außentreppe; Garageneinfahrt vom Servicestreifen an der Straße.
Pakoštane liegt an der Küste zwischen Zadar und Biograd, gegenüber dem Vrana-See; der Strand Janice ist rund 150 m vom Haus entfernt, Kornati, Krka und Paklenica liegen innerhalb einer Autostunde.
Konstruktion, Fassade und Standard
Konstruktion und Fassade
- Stahlbetonkonstruktion, bemessen nach Eurocode 8 (HRN EN 1998) für die Erdbebenlast des Standorts; die Tragwerksplanung unterliegt einer unabhängigen Prüfung.
- Hinterlüftete Fassade aus mechanisch befestigten Keramikplatten in Travertinoptik; jede Platte kann einzeln ausgetauscht werden.
- Portale aus Naturtravertin um Türen und Fenster, mit Tropfkanten; Geländer und Profile in dunkler Bronze.
- Die Wahl von Konstruktion und Materialien ist auf Langlebigkeit und einfache Pflege ausgerichtet: Stein, Keramik, Glas und Metall, ohne Holz und Anstrich an der Fassade.
Durch das Projekt festgelegt
- Raumaufteilung, Öffnungen, Balkone, Terrassen und Pools gemäß Plan V13 rev. 5.
- Raumhohe Glasfronten an der Süd-, Ost- und Nordfassade; an der Westfassade schmalere Öffnungen.
- Hinterlüftete Fassade aus Keramikplatten in Travertinoptik, Portale aus Naturtravertin um Türen und Fenster, Stabgeländer der Balkone in dunkler Bronze.
- Zwei Aufzüge mit Zugangskontrolle (südliche und nördliche Residenzen) von der Garage auf die jeweiligen Etagen; Außentreppe als Fluchtweg.
- Tiefgarage mit Servicestreifen von der Straße.
Zielstandard – kein vertraglich vereinbarter Standard, bis er durch die Genehmigungsplanung bestätigt ist
- Energiestandard: Ziel ist ein Niedrigstenergiegebäude (nZEB) der Klasse A+; Bestätigung durch den Energieausweis nach Fertigstellung.
- Heizung und Kühlung über Inverter-Wärmepumpen in allen Räumen; Wärmepumpe für Warmwasser.
- Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung – keine Feuchtigkeit, auch wenn die Wohnung längere Zeit geschlossen bleibt.
- Elektrische Fußbodenheizung und Handtuchheizkörper in Bädern und WC.
- Smart Home: Beleuchtung, Beschattung, Klimatisierung und Pool in einem System, mit Fernsteuerung.
- Lichtplanung: alles dimmbar, Farbwiedergabe Ra ≥ 90, indirekte Beleuchtung in der abgehängten Decke.
- Motorisierte Außenbeschattung an den Glasfronten, Insektenschutzgitter, verdeckte Rahmen und Anschlüsse für Vorhänge.
- Lichte Höhe ca. 2,75 m; abgehängte Decke mit indirekter LED-Beleuchtung; Aluminiumfenster mit Wärmeschutzverglasung (Low-E).
- Böden aus großformatigem Feinsteinzeug, in den Bädern Travertin; Küche und Einbauschränke nach Wahl.
Die Nettoflächen der Räume sind dem Projekt V13 rev. 5 entnommen; die Flächen von Balkonen, Terrassen, Gärten, Dachterrassen und Pools wurden aus der Plangeometrie (DXF) berechnet. Zugangsweg, Treppenhaus, Dachsteg, Technik und Servicestreifen sind Gemeinschaftsflächen und nicht angerechnet. Alle Flächen und Koeffizienten sind bis zur Erstellung der Genehmigungsplanung und der Teilungserklärung unverbindlich; Garagenzuteilung und Poolbewertung sind Vorschläge des Investors. Zielstandard, Energieeffizienzklasse und Angaben zur Konstruktion werden durch die Genehmigungsplanung bestätigt; der vertraglich vereinbarte Standard wird im Kaufvertrag festgelegt. Preise auf Anfrage.
