6 residenze · 2 camere da letto e 2 bagni in ciascuna · 2 ascensori ad accesso controllato · 4 garage + 2 posti auto esterni · 4 piscine private
The Upper Fields è una collezione privata di sei residenze a Pakoštane, in via Kardinala Stepinca, a circa 150 m dalla spiaggia – due al piano terra, due al 1° e due al 2° piano, sopra il garage interrato. La facciata è nei toni del travertino, con portali in pietra naturale attorno a porte e finestre, vetrate a tutta altezza e ringhiere a barre in bronzo scuro. Ogni residenza dispone di due camere da letto, ciascuna con bagno privato e cabina armadio, e di un ascensore ad accesso controllato dal garage interrato con accesso al piano di pertinenza; per le residenze del 2° piano l'ascensore sale anche alla terrazza sul tetto.
L'edificio ha una pianta di 8,06 × 24,56 m, orientata nord–sud; le residenze sud (A · C · E) si affacciano sulla strada e verso il mare, quelle nord (B · D · F) sul lato più tranquillo del lotto. Le residenze al piano terra hanno un giardino con piscina, quelle del 1° piano balconi coperti su tre lati, quelle del 2° piano balconi aperti e una terrazza sul tetto privata con piscina.
Sei residenze
| Residenza | Piano | Lato | Spazi esterni | Garage |
|---|---|---|---|---|
| A | piano terra | sud | 3 terrazze coperte, giardino con piscina 6,00 × 2,70 | 1 posto auto · G2 |
| B | piano terra | nord | 2 terrazze coperte, il giardino più grande, piscina 6,00 × 2,60 | 1 posto auto · G3 |
| C | 1° piano | sud | 3 balconi coperti | 1 posto auto · G2 |
| D | 1° piano | nord | 3 balconi coperti, camino | 1 posto auto · G3 |
| E | 2° piano | sud | 3 balconi, terrazza sul tetto con piscina 7,56 × 3,00 e jacuzzi | 2 posti auto · G1 |
| F | 2° piano | nord | 3 balconi, terrazza sul tetto con piscina 3,00 × 7,56 | 2 posti auto · G4 |
Tutte le residenze hanno due camere da letto, ciascuna con bagno privato e cabina armadio; quelle sud hanno una galleria e la cucina nel soggiorno (35,36 m²), quelle nord un ingresso, un WC con lavanderia e un camino nel soggiorno (30,58 m²).
Viste
Calcolo delle superfici
La superficie computata si ottiene moltiplicando la superficie di ogni ambiente per un coefficiente: spazio interno 1,00; balconi e terrazze coperti (sotto balcone o pergola) 0,50; balconi e terrazze aperti 0,25; giardino escluso lo specchio d'acqua della piscina 0,25; garage (quota) 0,50. La piscina non viene computata come giardino – la proposta di valorizzazione è riportata separatamente.
| Res. | Piano | Netta interna m² | Esterni m² reali → computo | Garage computo m² | Piscina + m² | Commerciale m² | Con piscina m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | piano terra | 84,48 | 126,15 → 50,23 | 8,79 | + 8,10 | 143,50 | 151,60 |
| B | piano terra | 82,70 | 160,40 → 55,31 | 9,24 | + 7,80 | 147,25 | 155,05 |
| C | 1° piano | 84,48 | 74,78 → 37,39 | 8,79 | – | 130,66 | – |
| D | 1° piano | 82,70 | 71,70 → 35,85 | 9,24 | – | 127,79 | – |
| E | 2° piano | 84,48 | 138,68 → 40,07 | 17,94 | + 11,34 | 142,49 | 153,83 |
| F | 2° piano | 82,70 | 135,02 → 38,70 | 17,69 | + 11,34 | 139,09 | 150,43 |
| Σ | 501,54 | 706,73 → 257,55 | 71,69 | + 38,58 | 830,78 | 869,36 |
Superfici reali: netta interna 501,54 m², balconi, terrazze, giardini e terrazze sul tetto 706,73 m² (di cui terrazze sul tetto 172,59 m²), garage 143,37 m², specchio d'acqua delle piscine 77,16 m².
Valorizzazione della piscina – proposta
La piscina non è un giardino, quindi non è corretto computarla con il coefficiente 0,25 come un prato, né come spazio interno con il coefficiente 1,00. Proposta: lo specchio d'acqua della piscina viene computato con il coefficiente 0,50 e riportato nella scheda della residenza come voce separata «supplemento piscina»; il bordo della piscina resta nella superficie del giardino o della terrazza. La superficie commerciale di riferimento resta quella di base; la superficie con piscina è una proposta dell'investitore, soggetta alla conferma del perito.
- Verifica tramite il costo di costruzione: una piscina in calcestruzzo «chiavi in mano» in Croazia costa indicativamente 900–1.250 € al m² (scavo, struttura in c.a., impermeabilizzazione, rivestimento, locale tecnico). Il bordo a sfioro con vasca di compenso, il riscaldamento con pompa di calore, l'illuminazione LED e l'automazione aggiungono circa il 30–50 %, una piscina sul tetto anche il rinforzo della soletta e l'impermeabilizzazione: indicativamente 30–45 mila € per le piscine A e B (16,2 e 15,6 m²) e 45–60 mila € per le piscine sul tetto E e F (22,7 m²).
- Verifica tramite il mercato: ipotizzando un prezzo di 5.000 € per m² computato, il coefficiente 0,50 dà circa 40.500 € per la piscina A, 39.000 € per la piscina B e circa 56.700 € per le piscine E e F – entro o poco sopra il costo di costruzione; la differenza è il premio che una piscina privata porta in vendita e in locazione.
- Alternativa per una comunicazione commerciale più semplice: supplemento fisso in euro per piscina anziché coefficiente.
Garage e parcheggio
Il piano interrato ha quattro garage con due posti auto ciascuno da 2,5 × 5,0 m e un ripostiglio, oltre a due posti esterni (9 e 10) in fondo alla corsia di servizio. I garage G1 e G2 sono collegati all'ascensore delle residenze sud (A · C · E), G3 e G4 a quello delle residenze nord (B · D · F); dal garage si accede all'ascensore attraverso un filtro con porta tagliafuoco.
| Garage | Superficie | Residenza | Nota |
|---|---|---|---|
| G1 | 35,88 m² | E (intero) | 2 posti auto, ripostiglio, portone sezionale 5,0 × 2,25 m con porta pedonale |
| G2 | 35,16 m² | A + C (1 posto auto ciascuna) | ripostiglio comune, comproprietà ½ : ½ |
| G3 | 36,95 m² | B + D (1 posto auto ciascuna) | ripostiglio comune, comproprietà ½ : ½ |
| G4 | 35,37 m² | F (intero) | 2 posti auto, ripostiglio, portone sezionale 5,0 × 2,25 m con porta pedonale |
| Posti auto 9 e 10 | esterni | separatamente | venduti o assegnati su accordo; non computati |
Posizione
- Pakoštane, via Kardinala Stepinca (part. cat. 1716/1, 1716/2 e 1717, comune catastale di Pakoštane); lotto di 721 m².
- Circa 150 m a piedi dalla spiaggia; lago di Vrana e Parco naturale nelle immediate vicinanze; Zara e l'aeroporto a circa 30 km.
- Accesso alle residenze: con l'ascensore dal garage interrato o dalla scala esterna; ingresso al garage dalla corsia di servizio sulla strada.
Pakoštane si trova sulla costa tra Zara e Biograd, di fronte al lago di Vrana; la spiaggia Janice è a circa 150 m dall'edificio, mentre le Kornati (Incoronate), Krka e Paklenica sono raggiungibili entro un'ora di auto.
Struttura, facciata e standard
Struttura e facciata
- Struttura in calcestruzzo armato progettata secondo l'Eurocodice 8 (HRN EN 1998) per l'azione sismica del sito; il progetto strutturale è soggetto a verifica indipendente.
- Facciata ventilata in lastre ceramiche effetto travertino, fissate meccanicamente; ogni lastra può essere sostituita singolarmente.
- Portali in travertino naturale attorno a porte e finestre, con gocciolatoi; ringhiere e profili in bronzo scuro.
- La scelta della struttura e dei materiali è orientata alla durabilità e alla facilità di manutenzione: pietra, ceramica, vetro e metallo, senza legno né vernici in facciata.
Definito dal progetto
- Distribuzione degli ambienti, aperture, balconi, terrazze e piscine secondo l'elaborato V13 rev. 5.
- Vetrate a tutta altezza sulle facciate sud, est e nord; sulla facciata ovest aperture più strette.
- Facciata ventilata in lastre ceramiche effetto travertino, portali in travertino naturale attorno a porte e finestre, ringhiere a barre dei balconi in bronzo scuro.
- Due ascensori ad accesso controllato (residenze sud e nord) dal garage ai piani di pertinenza; scala esterna come via di fuga.
- Garage interrato con corsia di servizio dalla strada.
Standard obiettivo – non è standard contrattuale finché non viene confermato dal progetto definitivo
- Standard energetico: l'obiettivo è un edificio a energia quasi zero (nZEB) e classe A+; viene confermato dall'attestato di prestazione energetica a fine lavori.
- Riscaldamento e raffrescamento con pompe di calore inverter in tutti gli ambienti; pompa di calore per l'acqua calda sanitaria.
- Ventilazione meccanica controllata con recupero di calore – nessuna umidità anche quando l'appartamento resta chiuso a lungo.
- Riscaldamento elettrico a pavimento e scaldasalviette nei bagni e nel WC.
- Domotica: illuminazione, schermature, climatizzazione e piscina su un unico sistema, con controllo da remoto.
- Progetto illuminotecnico: tutto dimmerabile, resa cromatica Ra ≥ 90, illuminazione indiretta nel controsoffitto.
- Schermature esterne motorizzate sulle vetrate, zanzariere, telai a scomparsa e predisposizioni per le tende.
- Altezza utile interna di circa 2,75 m; controsoffitto con illuminazione LED indiretta; serramenti in alluminio con vetro basso-emissivo.
- Pavimenti in gres effetto pietra di grande formato, nei bagni travertino; cucina e armadi a muro a scelta.
Le superfici nette degli ambienti sono riprese dal progetto V13 rev. 5; le superfici di balconi, terrazze, giardini, terrazze sul tetto e piscine sono calcolate dalla geometria dell'elaborato (DXF). Il percorso di accesso, la scala, il camminamento sul tetto, i locali tecnici e la corsia di servizio sono parti comuni e non sono computati. Tutte le superfici e i coefficienti sono indicativi fino alla redazione del progetto definitivo e dell'elaborato di frazionamento in unità immobiliari; l'assegnazione dei garage e la valorizzazione delle piscine sono proposte dell'investitore. Lo standard obiettivo, la classe energetica e i dati sulla struttura vengono confermati dal progetto definitivo; lo standard contrattuale è definito dal contratto di compravendita. Prezzi su richiesta.
