6 rezydencji · 2 sypialnie i 2 łazienki w każdej · 2 windy z kontrolą dostępu · 4 garaże + 2 zewnętrzne miejsca parkingowe · 4 prywatne baseny
The Upper Fields to prywatna kolekcja sześciu rezydencji w Pakoštane, przy ulicy Kardinala Stepinca, ok. 150 m od plaży – po dwie na parterze, 1. i 2. piętrze, nad garażem podziemnym. Elewacja utrzymana jest w tonacji trawertynu, z portalami z naturalnego kamienia wokół drzwi i okien, przeszkleniami od podłogi do sufitu i prętowymi balustradami w ciemnym brązie. Każda rezydencja ma dwie sypialnie, każdą z własną łazienką i garderobą, oraz kontrolowany dostęp do windy z garażu podziemnego z dojazdem na przynależną kondygnację; w przypadku rezydencji 2. piętra winda dojeżdża także na taras na dachu.
Budynek ma rzut 8,06 × 24,56 m i orientację północ–południe; rezydencje południowe (A · C · E) wychodzą na ulicę i w stronę morza, północne (B · D · F) na spokojniejszą stronę działki. Rezydencje parterowe mają ogród z basenem, rezydencje 1. piętra zadaszone balkony z trzech stron, a rezydencje 2. piętra otwarte balkony i własny taras na dachu z basenem.
Sześć rezydencji
| Rezydencja | Kondygnacja | Strona | Powierzchnie zewnętrzne | Garaż |
|---|---|---|---|---|
| A | parter | południe | 3 zadaszone tarasy, ogród z basenem 6,00 × 2,70 | 1 miejsce · G2 |
| B | parter | północ | 2 zadaszone tarasy, największy ogród, basen 6,00 × 2,60 | 1 miejsce · G3 |
| C | 1. piętro | południe | 3 zadaszone balkony | 1 miejsce · G2 |
| D | 1. piętro | północ | 3 zadaszone balkony, kominek | 1 miejsce · G3 |
| E | 2. piętro | południe | 3 balkony, taras na dachu z basenem 7,56 × 3,00 i jacuzzi | 2 miejsca · G1 |
| F | 2. piętro | północ | 3 balkony, taras na dachu z basenem 3,00 × 7,56 | 2 miejsca · G4 |
Wszystkie rezydencje mają dwie sypialnie, każdą z własną łazienką i garderobą; południowe mają galerię i kuchnię połączoną z salonem (35,36 m²), północne przedpokój, WC z pralnią i kominek w salonie (30,58 m²).
Wizualizacje
Rozliczenie powierzchni
Powierzchnię rozliczeniową uzyskuje się, mnożąc powierzchnię każdego pomieszczenia przez współczynnik: powierzchnia wewnętrzna 1,00; zadaszone balkony i tarasy (pod balkonem lub pergolą) 0,50; otwarte balkony i tarasy 0,25; ogród bez lustra wody basenu 0,25; garaż (udział) 0,50. Basen nie jest rozliczany jako ogród – propozycja wyceny podana jest osobno.
| Rez. | Kondygnacja | Wewnętrzna netto m² | Zewnętrzne m² rzeczywiste → rozliczeniowe | Garaż rozliczeniowe m² | Basen + m² | Sprzedażowa m² | Z basenem m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | parter | 84,48 | 126,15 → 50,23 | 8,79 | + 8,10 | 143,50 | 151,60 |
| B | parter | 82,70 | 160,40 → 55,31 | 9,24 | + 7,80 | 147,25 | 155,05 |
| C | 1. piętro | 84,48 | 74,78 → 37,39 | 8,79 | – | 130,66 | – |
| D | 1. piętro | 82,70 | 71,70 → 35,85 | 9,24 | – | 127,79 | – |
| E | 2. piętro | 84,48 | 138,68 → 40,07 | 17,94 | + 11,34 | 142,49 | 153,83 |
| F | 2. piętro | 82,70 | 135,02 → 38,70 | 17,69 | + 11,34 | 139,09 | 150,43 |
| Σ | 501,54 | 706,73 → 257,55 | 71,69 | + 38,58 | 830,78 | 869,36 |
Powierzchnie rzeczywiste: wewnętrzna netto 501,54 m², balkony, tarasy, ogrody i tarasy na dachu 706,73 m² (w tym tarasy na dachu 172,59 m²), garaże 143,37 m², lustro wody basenów 77,16 m².
Wycena basenu – propozycja
Basen nie jest ogrodem, nie byłoby więc rzetelne rozliczać go współczynnikiem 0,25 jak trawnik ani jako powierzchnię wewnętrzną współczynnikiem 1,00. Propozycja: lustro wody basenu rozlicza się współczynnikiem 0,50 i wykazuje w karcie rezydencji jako osobną pozycję „dodatek za basen”; obrzeże basenu pozostaje w powierzchni ogrodu lub tarasu. Miarodajną powierzchnią sprzedażową pozostaje podstawowa; powierzchnia z basenem jest propozycją inwestora, podlegającą potwierdzeniu przez rzeczoznawcę.
- Weryfikacja kosztem budowy: basen betonowy „pod klucz” w Chorwacji kosztuje orientacyjnie 900–1.250 € za m² (wykop, konstrukcja żelbetowa, hydroizolacja, okładzina, maszynownia). Krawędź przelewowa ze zbiornikiem kompensacyjnym, ogrzewanie pompą ciepła, oświetlenie LED i automatyka dodają ok. 30–50 %, basen na dachu dodatkowo wzmocnienie stropu i hydroizolację: orientacyjnie 30–45 tys. € dla basenów A i B (16,2 i 15,6 m²) oraz 45–60 tys. € dla basenów na dachu E i F (22,7 m²).
- Weryfikacja rynkowa: przy założonej cenie 5.000 € za m² rozliczeniowy współczynnik 0,50 daje ok. 40.500 € za basen A, 39.000 € za basen B i ok. 56.700 € za baseny E i F – w granicach kosztu budowy lub nieco powyżej; różnica to premia, jaką prywatny basen daje przy sprzedaży i wynajmie.
- Alternatywa dla prostszej komunikacji sprzedażowej: stały dodatek w euro za basen zamiast współczynnika.
Garaże i parkowanie
W podziemiu znajdują się cztery garaże, każdy z dwoma miejscami parkingowymi 2,5 × 5,0 m i schowkiem, oraz dwa miejsca zewnętrzne (9 i 10) na końcu pasa serwisowego. Garaże G1 i G2 są powiązane z windą rezydencji południowych (A · C · E), G3 i G4 z windą rezydencji północnych (B · D · F); z garażu do windy wchodzi się przez przedsionek z drzwiami przeciwpożarowymi.
| Garaż | Powierzchnia | Rezydencja | Uwaga |
|---|---|---|---|
| G1 | 35,88 m² | E (cały) | 2 miejsca parkingowe, schowek, brama segmentowa 5,0 × 2,25 m z drzwiami dla pieszych |
| G2 | 35,16 m² | A + C (po 1 miejscu) | wspólny schowek, współwłasność ½ : ½ |
| G3 | 36,95 m² | B + D (po 1 miejscu) | wspólny schowek, współwłasność ½ : ½ |
| G4 | 35,37 m² | F (cały) | 2 miejsca parkingowe, schowek, brama segmentowa 5,0 × 2,25 m z drzwiami dla pieszych |
| Miejsca 9 i 10 | zewnętrzne | osobno | sprzedawane lub przydzielane według uzgodnień; nieujęte w rozliczeniu |
Lokalizacja
- Pakoštane, ulica Kardinala Stepinca (dz. nr 1716/1, 1716/2 i 1717, obręb Pakoštane); działka 721 m².
- Około 150 m pieszo do plaży; Jezioro Wrańskie i Park Przyrody w bezpośrednim sąsiedztwie; Zadar i lotnisko ok. 30 km.
- Dostęp do rezydencji: windą z garażu podziemnego lub zewnętrzną klatką schodową; wjazd do garażu z pasa serwisowego od strony ulicy.
Pakoštane leżą na wybrzeżu między Zadarem a Biogradem, naprzeciw Jeziora Wrańskiego; plaża Janice znajduje się ok. 150 m od budynku, a Kornati, Krka i Paklenica w zasięgu godziny jazdy.
Konstrukcja, elewacja i standard
Konstrukcja i elewacja
- Konstrukcja żelbetowa zaprojektowana według Eurokodu 8 (HRN EN 1998) dla obciążenia sejsmicznego lokalizacji; projekt konstrukcji podlega niezależnej kontroli.
- Fasada wentylowana z płyt ceramicznych o wyglądzie trawertynu, mocowanych mechanicznie; każdą płytę można wymienić osobno.
- Portale z naturalnego trawertynu wokół drzwi i okien, z okapnikami; balustrady i profile w ciemnym brązie.
- Dobór konstrukcji i materiałów ukierunkowany jest na trwałość i łatwą konserwację: kamień, ceramika, szkło i metal, bez drewna i farby na elewacji.
Określone projektem
- Układ pomieszczeń, otwory, balkony, tarasy i baseny według rysunku V13 rev. 5.
- Przeszklenia od podłogi do sufitu na elewacji południowej, wschodniej i północnej; na elewacji zachodniej węższe otwory.
- Fasada wentylowana z płyt ceramicznych o wyglądzie trawertynu, portale z naturalnego trawertynu wokół drzwi i okien, prętowe balustrady balkonów w ciemnym brązie.
- Dwie windy z kontrolą dostępu (rezydencje południowe i północne) z garażu na przynależne kondygnacje; zewnętrzna klatka schodowa jako droga ewakuacyjna.
- Garaż podziemny z pasem serwisowym od strony ulicy.
Standard docelowy – nie jest standardem umownym do czasu potwierdzenia projektem budowlanym
- Standard energetyczny: celem jest budynek o niemal zerowym zużyciu energii (nZEB) i klasa A+; potwierdzany świadectwem energetycznym po zakończeniu budowy.
- Ogrzewanie i chłodzenie inwerterowymi pompami ciepła we wszystkich pomieszczeniach; pompa ciepła do ciepłej wody użytkowej.
- Wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła (rekuperacja) – bez wilgoci nawet przy dłużej zamkniętym mieszkaniu.
- Elektryczne ogrzewanie podłogowe i grzejniki łazienkowe w łazienkach i WC.
- Inteligentny dom: oświetlenie, osłony, klimatyzacja i basen w jednym systemie, ze sterowaniem zdalnym.
- Projekt oświetlenia: całość ściemnialna, oddawanie barw Ra ≥ 90, oświetlenie pośrednie w suficie podwieszanym.
- Zmotoryzowane zewnętrzne osłony przeciwsłoneczne na przeszkleniach, moskitiery, ukryte ramy i przyłącza do zasłon.
- Wysokość w świetle ok. 2,75 m; sufit podwieszany z pośrednim oświetleniem LED; stolarka aluminiowa ze szkłem niskoemisyjnym.
- Posadzki z gresu wielkoformatowego, w łazienkach trawertyn; kuchnia i szafy w zabudowie według wyboru.
Powierzchnie netto pomieszczeń przyjęto z projektu V13 rev. 5; powierzchnie balkonów, tarasów, ogrodów, tarasów na dachu i basenów obliczono z geometrii rysunku (DXF). Droga dojazdowa, klatka schodowa, ciąg komunikacyjny na dachu, pomieszczenia techniczne i pas serwisowy są częściami wspólnymi i nie są rozliczane. Wszystkie powierzchnie i współczynniki są orientacyjne do czasu sporządzenia projektu budowlanego i operatu wyodrębnienia lokali; przydział garaży i wycena basenów są propozycją inwestora. Standard docelowy, klasa energetyczna i dane dotyczące konstrukcji zostaną potwierdzone projektem budowlanym; standard umowny określa umowa sprzedaży. Ceny na zapytanie.
