6 rezidencia · 2 hálószoba és 2 fürdőszoba mindegyikben · 2 beléptetős lift · 4 garázs + 2 kültéri parkolóhely · 4 privát medence
A The Upper Fields hat rezidenciából álló privát kollekció Pakoštanéban, a Kardinala Stepinca utcában, mintegy 150 m-re a strandtól – kettő-kettő a földszinten, az 1. és a 2. emeleten, a mélygarázs fölött. A homlokzat travertin tónusú, az ajtók és ablakok körül természetes kő portálokkal, padlótól mennyezetig érő üvegfalakkal és sötét bronz pálcakorlátokkal. Minden rezidenciához két hálószoba tartozik, mindegyik saját fürdőszobával és walk-in gardróbbal, valamint beléptetős lift a mélygarázsból, közvetlen hozzáféréssel a saját szinthez; a 2. emeleti rezidenciáknál a lift a tetőteraszra is felmegy.
A ház alaprajza 8,06 × 24,56 m, észak–déli tájolású; a déli rezidenciák (A · C · E) az utcára és a tenger felé néznek, az északiak (B · D · F) a telek csendesebb oldalára. A földszinti rezidenciákhoz medencés kert tartozik, az 1. emeleti rezidenciákhoz három oldalon fedett erkélyek, a 2. emeletiekhez nyitott erkélyek és saját, medencés tetőterasz.
Hat rezidencia
| Rezidencia | Szint | Oldal | Külső terek | Garázs |
|---|---|---|---|---|
| A | földszint | dél | 3 fedett terasz, kert 6,00 × 2,70 medencével | 1 parkoló · G2 |
| B | földszint | észak | 2 fedett terasz, a legnagyobb kert, medence 6,00 × 2,60 | 1 parkoló · G3 |
| C | 1. emelet | dél | 3 fedett erkély | 1 parkoló · G2 |
| D | 1. emelet | észak | 3 fedett erkély, kandalló | 1 parkoló · G3 |
| E | 2. emelet | dél | 3 erkély, tetőterasz 7,56 × 3,00 medencével és jakuzzival | 2 parkoló · G1 |
| F | 2. emelet | észak | 3 erkély, tetőterasz 3,00 × 7,56 medencével | 2 parkoló · G4 |
Minden rezidenciában két hálószoba van, mindegyik saját fürdőszobával és walk-in gardróbbal; a déliekben galéria és a nappalihoz kapcsolódó konyha (35,36 m²), az északiakban előszoba, WC mosókonyhával és kandalló a nappaliban (30,58 m²).
Látványtervek
Alapterület-számítás
A számított alapterület az egyes helyiségek alapterületének és az együtthatónak a szorzata: belső tér 1,00; fedett erkélyek és teraszok (erkély vagy pergola alatt) 0,50; nyitott erkélyek és teraszok 0,25; kert a medence vízfelülete nélkül 0,25; garázs (tulajdoni hányad) 0,50. A medence nem kertként kerül számításba – értékelésére külön javaslat szolgál.
| Rez. | Szint | Belső nettó m² | Külső m² tényleges → számított | Garázs számított m² | Medence + m² | Eladási m² | Medencével m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | földszint | 84,48 | 126,15 → 50,23 | 8,79 | + 8,10 | 143,50 | 151,60 |
| B | földszint | 82,70 | 160,40 → 55,31 | 9,24 | + 7,80 | 147,25 | 155,05 |
| C | 1. emelet | 84,48 | 74,78 → 37,39 | 8,79 | – | 130,66 | – |
| D | 1. emelet | 82,70 | 71,70 → 35,85 | 9,24 | – | 127,79 | – |
| E | 2. emelet | 84,48 | 138,68 → 40,07 | 17,94 | + 11,34 | 142,49 | 153,83 |
| F | 2. emelet | 82,70 | 135,02 → 38,70 | 17,69 | + 11,34 | 139,09 | 150,43 |
| Σ | 501,54 | 706,73 → 257,55 | 71,69 | + 38,58 | 830,78 | 869,36 |
Tényleges alapterületek: belső nettó 501,54 m², erkélyek, teraszok, kertek és tetőteraszok 706,73 m² (ebből tetőteraszok 172,59 m²), garázsok 143,37 m², a medencék vízfelülete 77,16 m².
A medence értékelése – javaslat
A medence nem kert, ezért nem lenne méltányos sem 0,25-ös együtthatóval, gyepfelületként, sem 1,00-os együtthatóval, belső térként számításba venni. Javaslat: a medence vízfelülete 0,50-es együtthatóval kerül számításba, és a rezidencia adatlapján külön tételként, „medencepótlék” megnevezéssel szerepel; a medence pereme a kert vagy a terasz alapterületében marad. Az irányadó eladási alapterület az alap-alapterület marad; a medencével számított alapterület a beruházó javaslata, amely értékbecslői megerősítésre vár.
- Ellenőrzés az építési költség alapján: egy „kulcsrakész” betonmedence Horvátországban nagyságrendileg 900–1.250 € / m² (földmunka, vasbeton szerkezet, vízszigetelés, burkolat, gépház). A túlfolyós perem kiegyenlítő tartállyal, a hőszivattyús fűtés, a LED-világítás és az automatika kb. 30–50 %-kal növeli ezt, a tetőmedencénél ehhez jön még a födém megerősítése és a vízszigetelés: nagyságrendileg 30–45 ezer € az A és B medencénél (16,2 és 15,6 m²), és 45–60 ezer € az E és F tetőmedencénél (22,7 m²).
- Ellenőrzés a piac alapján: feltételezett 5.000 € / számított m² árral a 0,50-es együttható kb. 40.500 €-t ad az A medencére, 39.000 €-t a B medencére és kb. 56.700 €-t az E és F medencére – az építési költségen belül vagy valamivel fölötte; a különbség az a prémium, amelyet a privát medence az eladásnál és a bérbeadásnál hoz.
- Alternatíva az egyszerűbb értékesítési kommunikációhoz: medencénként rögzített, euróban kifejezett pótlék az együttható helyett.
Garázsok és parkolás
A pinceszinten négy garázs található, egyenként két 2,5 × 5,0 m-es parkolóhellyel és tárolóval, valamint két kültéri parkolóhely (9. és 10.) a szervizsáv végén. A G1 és G2 garázs a déli rezidenciák (A · C · E) liftjéhez, a G3 és G4 az északiak (B · D · F) liftjéhez kapcsolódik; a garázsból tűzgátló ajtós előtéren át lehet a liftbe jutni.
| Garázs | Alapterület | Rezidencia | Megjegyzés |
|---|---|---|---|
| G1 | 35,88 m² | E (egészben) | 2 parkolóhely, tároló, 5,0 × 2,25 m-es szekcionált kapu személybejáró ajtóval |
| G2 | 35,16 m² | A + C (1–1 parkolóhely) | közös tároló, ½ : ½ társtulajdon |
| G3 | 36,95 m² | B + D (1–1 parkolóhely) | közös tároló, ½ : ½ társtulajdon |
| G4 | 35,37 m² | F (egészben) | 2 parkolóhely, tároló, 5,0 × 2,25 m-es szekcionált kapu személybejáró ajtóval |
| 9. és 10. parkolóhely | kültéri | külön | megállapodás szerint kerülnek értékesítésre vagy kiosztásra; nem szerepelnek a számításban |
Elhelyezkedés
- Pakoštane, Kardinala Stepinca utca (hrsz. 1716/1, 1716/2 és 1717, Pakoštane kataszteri község); a telek 721 m².
- Kb. 150 m gyalog a strandig; a Vrana-tó és a natúrpark a közvetlen közelben; Zára (Zadar) és a repülőtér kb. 30 km.
- A rezidenciák megközelítése: lifttel a mélygarázsból vagy a külső lépcsőházon át; a garázsba az utcáról nyíló szervizsávról lehet behajtani.
Pakoštane a tengerparton fekszik Zára (Zadar) és Biograd között, a Vrana-tóval szemben; a Janice strand kb. 150 m-re van a háztól, a Kornati-szigetek, a Krka és a Paklenica pedig egy órán belül elérhetők autóval.
Szerkezet, homlokzat és standard
Szerkezet és homlokzat
- Vasbeton szerkezet, az Eurocode 8 (HRN EN 1998) szerint méretezve a helyszín földrengésterhelésére; a tartószerkezeti terv független ellenőrzés alá esik.
- Átszellőztetett homlokzat travertin megjelenésű, mechanikusan rögzített kerámialapokból; minden lap külön cserélhető.
- Természetes travertin portálok az ajtók és ablakok körül, vízorros kialakítással; korlátok és profilok sötét bronz színben.
- A szerkezet és az anyagok kiválasztása a tartósságot és az egyszerű karbantartást szolgálja: kő, kerámia, üveg és fém, fa és festés nélkül a homlokzaton.
A tervben rögzítve
- A helyiségek elrendezése, a nyílások, az erkélyek, a teraszok és a medencék a V13 rev. 5 terv szerint.
- Padlótól mennyezetig érő üvegfalak a déli, keleti és északi homlokzaton; a nyugati homlokzaton keskenyebb nyílások.
- Átszellőztetett homlokzat travertin megjelenésű kerámialapokból, természetes travertin portálok az ajtók és ablakok körül, sötét bronz pálcakorlátok az erkélyeken.
- Két beléptetős lift (déli és északi rezidenciák) a garázsból a hozzájuk tartozó szintekre; külső lépcsőház menekülési útvonalként.
- Mélygarázs az utcáról nyíló szervizsávval.
Célzott standard – nem szerződéses standard, amíg a kiviteli terv meg nem erősíti
- Energetikai standard: a cél közel nulla energiaigényű épület (nZEB) és A+ besorolás; az elkészülést követően energetikai tanúsítvány erősíti meg.
- Fűtés és hűtés inverteres hőszivattyúkkal minden helyiségben; hőszivattyú a melegvíz-ellátáshoz.
- Hővisszanyerős szabályozott szellőztetés (rekuperáció) – nincs páralecsapódás akkor sem, ha a lakás hosszabb ideig zárva van.
- Elektromos padlófűtés és törölközőszárító radiátorok a fürdőszobákban és a WC-ben.
- Okosotthon: világítás, árnyékolás, klíma és medence egy rendszerben, távvezérléssel.
- Világítási terv: minden fényforrás szabályozható (dimmelhető), színvisszaadás Ra ≥ 90, indirekt világítás az álmennyezetben.
- Motoros külső árnyékolók az üvegfalakon, szúnyoghálók, rejtett tokok és előkészítés a függönyökhöz.
- Belmagasság kb. 2,75 m; álmennyezet indirekt LED-világítással; alumínium nyílászárók alacsony emissziós üvegezéssel.
- Nagy formátumú kőhatású kerámia padlóburkolat, a fürdőszobákban travertin; konyha és beépített szekrények választás szerint.
A helyiségek nettó alapterületei a V13 rev. 5 tervből származnak; az erkélyek, teraszok, kertek, tetőteraszok és medencék alapterülete a rajz geometriájából (DXF) lett kiszámítva. A bejárati út, a lépcsőház, a tetőn futó sétány, a gépészet és a szervizsáv közös tulajdonrészek, és nem kerültek számításba. Minden alapterület és együttható tájékoztató jellegű a kiviteli terv és az albetétesítési dokumentáció elkészültéig; a garázsok elosztása és a medence értékelése a beruházó javaslata. A célzott standardot, az energetikai besorolást és a szerkezeti adatokat a kiviteli terv erősíti meg; a szerződéses standardot az adásvételi szerződés határozza meg. Árak kérésre.
