6 rezidencija · 2 spavaće sobe i 2 kupaonice u svakoj · 2 dizala s kontroliranim pristupom · 4 garaže + 2 vanjska PM · 4 privatna bazena
The Upper Fields je privatna kolekcija od šest rezidencija u Pakoštanima, u ulici Kardinala Stepinca, oko 150 m od plaže – po dvije u prizemlju, na 1. i na 2. katu, iznad podzemne garaže. Pročelje je u tonovima travertina, s portalima od prirodnog kamena oko vrata i prozora, podno-stropnim staklenim stijenama i šipkastim ogradama u tamnoj bronci. Svaka rezidencija ima dvije spavaće sobe, svaku s vlastitom kupaonicom i walk-in garderobom, i kontrolirani pristup dizalu iz podzemne garaže s pristupom pripadajućoj etaži; za rezidencije 2. kata dizalo vozi i do krovne terase.
Kuća je tlocrta 8,06 × 24,56 m, orijentirana sjever–jug; južne rezidencije (A · C · E) gledaju na ulicu i prema moru, sjeverne (B · D · F) na mirniju stranu parcele. Prizemne rezidencije imaju vrt s bazenom, rezidencije 1. kata natkrivene balkone na tri strane, a rezidencije 2. kata otvorene balkone i vlastitu krovnu terasu s bazenom.
Šest rezidencija
| Rezidencija | Etaža | Strana | Vanjski prostori | Garaža |
|---|---|---|---|---|
| A | prizemlje | jug | 3 natkrivene terase, vrt s bazenom 6,00 × 2,70 | 1 PM · G2 |
| B | prizemlje | sjever | 2 natkrivene terase, najveći vrt, bazen 6,00 × 2,60 | 1 PM · G3 |
| C | 1. kat | jug | 3 natkrivena balkona | 1 PM · G2 |
| D | 1. kat | sjever | 3 natkrivena balkona, kamin | 1 PM · G3 |
| E | 2. kat | jug | 3 balkona, krovna terasa s bazenom 7,56 × 3,00 i jacuzzijem | 2 PM · G1 |
| F | 2. kat | sjever | 3 balkona, krovna terasa s bazenom 3,00 × 7,56 | 2 PM · G4 |
Sve rezidencije imaju dvije spavaće sobe, svaku s vlastitom kupaonicom i walk-in garderobom; južne imaju galeriju i kuhinju uz dnevni boravak (35,36 m²), sjeverne ulaz, WC s praonicom i kamin u dnevnom boravku (30,58 m²).
Prikazi
Obračun površina
Obračunska površina dobiva se množenjem površine svakog prostora koeficijentom: unutarnji prostor 1,00; natkriveni balkoni i terase (ispod balkona ili pergole) 0,50; otvoreni balkoni i terase 0,25; vrt bez vodene površine bazena 0,25; garaža (udio) 0,50. Bazen se ne obračunava kao vrt – prijedlog vrednovanja dan je zasebno.
| Rez. | Etaža | Unutarnja neto m² | Vanjski m² stvarno → obračun | Garaža obračun m² | Bazen + m² | Prodajna m² | S bazenom m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | prizemlje | 84,48 | 126,15 → 50,23 | 8,79 | + 8,10 | 143,50 | 151,60 |
| B | prizemlje | 82,70 | 160,40 → 55,31 | 9,24 | + 7,80 | 147,25 | 155,05 |
| C | 1. kat | 84,48 | 74,78 → 37,39 | 8,79 | – | 130,66 | – |
| D | 1. kat | 82,70 | 71,70 → 35,85 | 9,24 | – | 127,79 | – |
| E | 2. kat | 84,48 | 138,68 → 40,07 | 17,94 | + 11,34 | 142,49 | 153,83 |
| F | 2. kat | 82,70 | 135,02 → 38,70 | 17,69 | + 11,34 | 139,09 | 150,43 |
| Σ | 501,54 | 706,73 → 257,55 | 71,69 | + 38,58 | 830,78 | 869,36 |
Stvarne površine: unutarnja neto 501,54 m², balkoni, terase, vrtovi i krovne terase 706,73 m² (od toga krovne terase 172,59 m²), garaže 143,37 m², vodena površina bazena 77,16 m².
Vrednovanje bazena – prijedlog
Bazen nije vrt, pa ga nije pošteno obračunati koeficijentom 0,25 kao travnjak, ni kao unutarnji prostor koeficijentom 1,00. Prijedlog: vodena površina bazena obračunava se koeficijentom 0,50 i u listu rezidencije iskazuje kao zasebna stavka „dodatak za bazen”; rub bazena ostaje u površini vrta ili terase. Mjerodavna prodajna površina ostaje osnovna; površina s bazenom je prijedlog investitora, podložan potvrdi procjenitelja.
- Provjera troškom izgradnje: betonski bazen „ključ u ruke” u Hrvatskoj stoji okvirno 900–1.250 € po m² (iskop, AB konstrukcija, hidroizolacija, obloga, strojarnica). Prelivni rub s kompenzacijskim spremnikom, grijanje dizalicom topline, LED rasvjeta i automatika dodaju oko 30–50 %, krovni bazen još i ojačanje ploče i hidroizolaciju: okvirno 30–45 tisuća € za bazene A i B (16,2 i 15,6 m²) i 45–60 tisuća € za krovne bazene E i F (22,7 m²).
- Provjera tržištem: uz pretpostavljenu cijenu od 5.000 € po obračunskom m², koeficijent 0,50 daje oko 40.500 € za bazen A, 39.000 € za bazen B i oko 56.700 € za bazene E i F – unutar ili malo iznad troška izgradnje; razlika je premija koju privatni bazen donosi pri prodaji i najmu.
- Alternativa za jednostavniju prodajnu komunikaciju: fiksni dodatak u eurima po bazenu umjesto koeficijenta.
Garaže i parkiranje
Podrum ima četiri garaže s po dva parkirna mjesta 2,5 × 5,0 m i spremištem te dva vanjska mjesta (9 i 10) na kraju servisne trake. Garaže G1 i G2 vezane su uz dizalo južnih rezidencija (A · C · E), G3 i G4 uz dizalo sjevernih (B · D · F); iz garaže se kroz predprostor s protupožarnim vratima ulazi u dizalo.
| Garaža | Površina | Rezidencija | Napomena |
|---|---|---|---|
| G1 | 35,88 m² | E (cijela) | 2 PM, spremište, sekcijska vrata 5,0 × 2,25 m s pješačkim vratima |
| G2 | 35,16 m² | A + C (po 1 PM) | zajedničko spremište, suvlasništvo ½ : ½ |
| G3 | 36,95 m² | B + D (po 1 PM) | zajedničko spremište, suvlasništvo ½ : ½ |
| G4 | 35,37 m² | F (cijela) | 2 PM, spremište, sekcijska vrata 5,0 × 2,25 m s pješačkim vratima |
| PM 9 i 10 | vanjska | zasebno | prodaju se ili dodjeljuju po dogovoru; nisu u obračunu |
Lokacija
- Pakoštane, ulica Kardinala Stepinca (k.č. 1716/1, 1716/2 i 1717, k.o. Pakoštane); parcela 721 m².
- Oko 150 m hoda do plaže; Vransko jezero i Park prirode u neposrednoj blizini; Zadar i zračna luka oko 30 km.
- Pristup rezidencijama: dizalom iz podzemne garaže ili vanjskim stubištem; ulaz u garažu sa servisne trake s ulice.
Pakoštane leže na obali između Zadra i Biograda, nasuprot Vranskom jezeru; plaža Janice je oko 150 m od kuće, a Kornati, Krka i Paklenica unutar sat vremena vožnje.
Konstrukcija, pročelje i standard
Konstrukcija i pročelje
- Armiranobetonska konstrukcija projektirana prema Eurokodu 8 (HRN EN 1998) za potresno opterećenje lokacije; projekt konstrukcije podliježe neovisnoj kontroli.
- Ventilirana fasada od keramičkih ploča izgleda travertina, mehanički pričvršćenih; svaka ploča može se zasebno zamijeniti.
- Portali od prirodnog travertina oko vrata i prozora, s okapnicama; ograde i profili u tamnoj bronci.
- Odabir konstrukcije i materijala usmjeren je na dugotrajnost i jednostavno održavanje: kamen, keramika, staklo i metal, bez drva i boje na pročelju.
Definirano projektom
- Raspored prostorija, otvori, balkoni, terase i bazeni prema nacrtu V13 rev. 5.
- Podno-stropne staklene stijene na južnom, istočnom i sjevernom pročelju; na zapadnom pročelju uži otvori.
- Ventilirana fasada od keramičkih ploča izgleda travertina, portali od prirodnog travertina oko vrata i prozora, šipkaste ograde balkona u tamnoj bronci.
- Dva dizala s kontroliranim pristupom (južne i sjeverne rezidencije) iz garaže na pripadajuće etaže; vanjsko stubište kao evakuacijski put.
- Podzemna garaža sa servisnom trakom s ulice.
Ciljani standard – nije ugovoreni standard dok se ne potvrdi glavnim projektom
- Energetski standard: cilj je zgrada gotovo nulte energije (nZEB) i razred A+; potvrđuje se energetskim certifikatom po dovršetku.
- Grijanje i hlađenje inverterskim dizalicama topline u svim prostorijama; dizalica topline za toplu vodu.
- Kontrolirano provjetravanje s povratom topline (rekuperacija) – bez vlage ni kad je stan dulje zatvoren.
- Električno podno grijanje i kupaonski radijatori u kupaonicama i WC-u.
- Pametna kuća: rasvjeta, sjenila, klima i bazen na jednom sustavu, s upravljanjem na daljinu.
- Projekt rasvjete: sve prigušivo, uzvrat boje Ra ≥ 90, indirektna rasvjeta u spuštenom stropu.
- Motorizirana vanjska sjenila na staklenim stijenama, komarnici, skriveni okviri i priključci za zavjese.
- Svijetla visina oko 2,75 m; spušteni strop s indirektnom LED rasvjetom; aluminijska stolarija s niskoemisijskim staklom.
- Podovi od kamene keramike velikog formata, u kupaonicama travertin; kuhinja i ugradbeni ormari prema odabiru.
Neto površine prostorija preuzete su iz projekta V13 rev. 5; površine balkona, terasa, vrtova, krovnih terasa i bazena izračunate su iz geometrije nacrta (DXF). Pristupni put, stubište, šetnica na krovu, tehnika i servisna traka zajednički su dijelovi i nisu obračunati. Sve površine i koeficijenti informativni su do izrade glavnog projekta i elaborata etažiranja; raspodjela garaža i vrednovanje bazena prijedlog su investitora. Ciljani standard, energetski razred i podaci o konstrukciji potvrđuju se glavnim projektom; ugovoreni standard definira se kupoprodajnim ugovorom. Cijene na upit.
