6 rezidenc · 2 spalnici in 2 kopalnici v vsaki · 2 dvigali z nadzorom dostopa · 4 garaže + 2 zunanji PM · 4 zasebni bazeni
The Upper Fields je zasebna kolekcija šestih rezidenc v Pakoštanah, v ulici Kardinala Stepinca, približno 150 m od plaže – po dve v pritličju, v 1. in v 2. nadstropju, nad podzemno garažo. Fasada je v tonih travertina, s portali iz naravnega kamna okoli vrat in oken, steklenimi stenami od tal do stropa in paličnimi ograjami v temnem bronu. Vsaka rezidenca ima dve spalnici, vsako z lastno kopalnico in garderobno sobo, ter dvigalo z nadzorom dostopa iz podzemne garaže z dostopom do pripadajoče etaže; za rezidenci 2. nadstropja dvigalo vozi tudi do strešne terase.
Hiša ima tloris 8,06 × 24,56 m in je orientirana sever–jug; južne rezidence (A · C · E) gledajo na ulico in proti morju, severne (B · D · F) na mirnejšo stran parcele. Pritlični rezidenci imata vrt z bazenom, rezidenci 1. nadstropja pokrite balkone na treh straneh, rezidenci 2. nadstropja pa odprte balkone in lastno strešno teraso z bazenom.
Šest rezidenc
| Rezidenca | Etaža | Stran | Zunanji prostori | Garaža |
|---|---|---|---|---|
| A | pritličje | jug | 3 pokrite terase, vrt z bazenom 6,00 × 2,70 | 1 PM · G2 |
| B | pritličje | sever | 2 pokriti terasi, največji vrt, bazen 6,00 × 2,60 | 1 PM · G3 |
| C | 1. nadstropje | jug | 3 pokriti balkoni | 1 PM · G2 |
| D | 1. nadstropje | sever | 3 pokriti balkoni, kamin | 1 PM · G3 |
| E | 2. nadstropje | jug | 3 balkoni, strešna terasa z bazenom 7,56 × 3,00 in jacuzzijem | 2 PM · G1 |
| F | 2. nadstropje | sever | 3 balkoni, strešna terasa z bazenom 3,00 × 7,56 | 2 PM · G4 |
Vse rezidence imajo dve spalnici, vsako z lastno kopalnico in garderobno sobo; južne imajo galerijo in kuhinjo ob dnevnem prostoru (35,36 m²), severne pa vhod, WC s pralnico in kamin v dnevnem prostoru (30,58 m²).
Prikazi
Obračun površin
Obračunska površina se izračuna tako, da se površina vsakega prostora pomnoži s koeficientom: notranji prostor 1,00; pokriti balkoni in terase (pod balkonom ali pergolo) 0,50; odprti balkoni in terase 0,25; vrt brez vodne površine bazena 0,25; garaža (delež) 0,50. Bazen se ne obračunava kot vrt – predlog vrednotenja je podan ločeno.
| Rez. | Etaža | Notranja neto m² | Zunanji m² dejansko → obračun | Garaža obračun m² | Bazen + m² | Prodajna m² | Z bazenom m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | pritličje | 84,48 | 126,15 → 50,23 | 8,79 | + 8,10 | 143,50 | 151,60 |
| B | pritličje | 82,70 | 160,40 → 55,31 | 9,24 | + 7,80 | 147,25 | 155,05 |
| C | 1. nadstropje | 84,48 | 74,78 → 37,39 | 8,79 | – | 130,66 | – |
| D | 1. nadstropje | 82,70 | 71,70 → 35,85 | 9,24 | – | 127,79 | – |
| E | 2. nadstropje | 84,48 | 138,68 → 40,07 | 17,94 | + 11,34 | 142,49 | 153,83 |
| F | 2. nadstropje | 82,70 | 135,02 → 38,70 | 17,69 | + 11,34 | 139,09 | 150,43 |
| Σ | 501,54 | 706,73 → 257,55 | 71,69 | + 38,58 | 830,78 | 869,36 |
Dejanske površine: notranja neto 501,54 m², balkoni, terase, vrtovi in strešne terase 706,73 m² (od tega strešne terase 172,59 m²), garaže 143,37 m², vodna površina bazenov 77,16 m².
Vrednotenje bazena – predlog
Bazen ni vrt, zato ga ni pošteno obračunati s koeficientom 0,25 kot trato, niti kot notranji prostor s koeficientom 1,00. Predlog: vodna površina bazena se obračuna s koeficientom 0,50 in se v listu rezidence izkaže kot ločena postavka »dodatek za bazen«; rob bazena ostane v površini vrta ali terase. Merodajna prodajna površina ostaja osnovna; površina z bazenom je predlog investitorja, ki ga mora potrditi cenilec.
- Preverjanje s stroškom gradnje: betonski bazen »na ključ« na Hrvaškem stane okvirno 900–1.250 € na m² (izkop, AB-konstrukcija, hidroizolacija, obloga, strojnica). Prelivni rob s kompenzacijskim rezervoarjem, ogrevanje s toplotno črpalko, LED-osvetlitev in avtomatika dodajo približno 30–50 %, strešni bazen pa še ojačitev plošče in hidroizolacijo: okvirno 30–45 tisoč € za bazena A in B (16,2 in 15,6 m²) in 45–60 tisoč € za strešna bazena E in F (22,7 m²).
- Preverjanje s trgom: ob predpostavljeni ceni 5.000 € na obračunski m² da koeficient 0,50 približno 40.500 € za bazen A, 39.000 € za bazen B in približno 56.700 € za bazena E in F – znotraj ali malo nad stroškom gradnje; razlika je premija, ki jo zasebni bazen prinese pri prodaji in oddaji.
- Alternativa za enostavnejšo prodajno komunikacijo: fiksni dodatek v evrih na bazen namesto koeficienta.
Garaže in parkiranje
Klet ima štiri garaže s po dvema parkirnima mestoma 2,5 × 5,0 m in shrambo ter dve zunanji mesti (9 in 10) na koncu servisnega pasu. Garaži G1 in G2 sta vezani na dvigalo južnih rezidenc (A · C · E), G3 in G4 na dvigalo severnih (B · D · F); iz garaže se skozi predprostor s protipožarnimi vrati vstopa v dvigalo.
| Garaža | Površina | Rezidenca | Opomba |
|---|---|---|---|
| G1 | 35,88 m² | E (cela) | 2 PM, shramba, sekcijska vrata 5,0 × 2,25 m z vrati za pešce |
| G2 | 35,16 m² | A + C (po 1 PM) | skupna shramba, solastništvo ½ : ½ |
| G3 | 36,95 m² | B + D (po 1 PM) | skupna shramba, solastništvo ½ : ½ |
| G4 | 35,37 m² | F (cela) | 2 PM, shramba, sekcijska vrata 5,0 × 2,25 m z vrati za pešce |
| PM 9 in 10 | zunanji | ločeno | prodajata se ali dodelita po dogovoru; nista v obračunu |
Lokacija
- Pakoštane, ulica Kardinala Stepinca (parc. št. 1716/1, 1716/2 in 1717, k.o. Pakoštane); parcela 721 m².
- Približno 150 m hoje do plaže; Vransko jezero in krajinski park v neposredni bližini; Zadar in letališče približno 30 km.
- Dostop do rezidenc: z dvigalom iz podzemne garaže ali po zunanjem stopnišču; uvoz v garažo s servisnega pasu z ulice.
Pakoštane ležijo na obali med Zadrom in Biogradom, nasproti Vranskega jezera; plaža Janice je približno 150 m od hiše, Kornati, Krka in Paklenica pa so oddaljeni manj kot uro vožnje.
Konstrukcija, fasada in standard
Konstrukcija in fasada
- Armiranobetonska konstrukcija, projektirana po Evrokodu 8 (HRN EN 1998) za potresno obtežbo lokacije; projekt konstrukcije je predmet neodvisne kontrole.
- Prezračevana fasada iz keramičnih plošč videza travertina, mehansko pritrjenih; vsako ploščo je mogoče zamenjati posamično.
- Portali iz naravnega travertina okoli vrat in oken, z odkapnimi profili; ograje in profili v temnem bronu.
- Izbira konstrukcije in materialov je usmerjena v trajnost in enostavno vzdrževanje: kamen, keramika, steklo in kovina, brez lesa in barve na fasadi.
Določeno s projektom
- Razporeditev prostorov, odprtine, balkoni, terase in bazeni po načrtu V13 rev. 5.
- Steklene stene od tal do stropa na južni, vzhodni in severni fasadi; na zahodni fasadi ožje odprtine.
- Prezračevana fasada iz keramičnih plošč videza travertina, portali iz naravnega travertina okoli vrat in oken, palične ograje balkonov v temnem bronu.
- Dve dvigali z nadzorom dostopa (južne in severne rezidence) iz garaže na pripadajoče etaže; zunanje stopnišče kot evakuacijska pot.
- Podzemna garaža s servisnim pasom z ulice.
Ciljni standard – ni pogodbeni standard, dokler ni potrjen z glavnim projektom
- Energijski standard: cilj je skoraj ničenergijska stavba (nZEB) in razred A+; potrdi se z energetsko izkaznico po dokončanju.
- Ogrevanje in hlajenje z inverterskimi toplotnimi črpalkami v vseh prostorih; toplotna črpalka za toplo vodo.
- Nadzorovano prezračevanje z vračanjem toplote (rekuperacija) – brez vlage tudi, ko je stanovanje dlje časa zaprto.
- Električno talno ogrevanje in kopalniški radiatorji v kopalnicah in WC-ju.
- Pametni dom: razsvetljava, senčila, klima in bazen v enem sistemu, z daljinskim upravljanjem.
- Projekt razsvetljave: vse zatemnilno, indeks barvnega videza Ra ≥ 90, posredna osvetlitev v spuščenem stropu.
- Motorizirana zunanja senčila na steklenih stenah, komarniki, skriti okvirji in priključki za zavese.
- Svetla višina približno 2,75 m; spuščen strop s posredno LED-osvetlitvijo; aluminijasto stavbno pohištvo z nizkoemisijskim steklom.
- Tla iz kamnite keramike velikega formata, v kopalnicah travertin; kuhinja in vgradne omare po izbiri.
Neto površine prostorov so povzete iz projekta V13 rev. 5; površine balkonov, teras, vrtov, strešnih teras in bazenov so izračunane iz geometrije načrta (DXF). Dostopna pot, stopnišče, sprehajalna pot na strehi, tehnični prostori in servisni pas so skupni deli in niso obračunani. Vse površine in koeficienti so informativni do izdelave glavnega projekta in elaborata etažne lastnine; razdelitev garaž in vrednotenje bazenov sta predlog investitorja. Ciljni standard, energijski razred in podatki o konstrukciji se potrdijo z glavnim projektom; pogodbeni standard se določi s kupoprodajno pogodbo. Cene na povpraševanje.
